Жители любого многоквартирного дома имеют право (да и должны) им управлять: решать общие вопросы, вести бухгалтерию, распределять деньги на капитальный и текущий ремонт, благоустройство. Согласно российскому законодательству, форм для управления домом может быть три: жилищно-строительный кооператив (ЖСК), товарищество собственников жилья (ТСЖ) и товарищество собственников недвижимости (ТСН). Давайте разберемся, в чем между ними разница?
Наследие советской эпохи
Жилищно-строительный кооператив — это наследие советской эпохи. История их была, мягко говоря, непростой. Постановление о создании жилищно-строительных кооперативов было принято в 1925 году. Люди брали ссуды у коммунальных банков — до 90 процентов вот строительной сметы, сроком на 60 лет — и строили дома. Но в 1937 году появился запрет на выдачу банковских ссуд. Теперь жилые дома можно было строить только за счет средств членов кооператива — понятно, что в советском государстве фактически означало невозможность кооперативного строительства вообще! Кто знаком с советской литературой, фельетонами и юридической практикой, тот знает: относительно крупные суммы могли быть расценены как нетрудовые доходы и повлечь очень неприятные последствия.
Однако в начале 60-х годов квартирный вопрос встал достаточно остро, и кредитование жилищных кооперативов опять было разрешено. Стройбанк предоставлял кредиты в размере до 60 процентов сметы и ставкой 0,5 процентов. Гасить его надо было в течение 10-15 лет.
После развала Советского Союза началась программа приватизации жилья. И тут понадобилось ввести новую форму управления многоквартирным домом — товарищество собственников. Принципиальная и главная разница между ТСЖ и ЖСК заключается именно в форме собственности: в ТСЖ собственниками помещения являются люди, а в ЖСК — сам кооператив. Члены кооператива владеют паем, а не квартирой.
Товарищество или кооператив?
При принятии нового Жилищного кодекса РФ было выдвинуто предложение внести статью, предусматривающую принудительную ликвидацию всех кооперативов и преобразованию их в ЖСК. Но эту поправку в итоге не приняли.
Вначале предполагалось, что ЖСК исчезнут сами по себе. Однако впоследствии многие ТСЖ реорганизовались в ЖК — жилищные кооперативы. Слово «строительный» выпало, так как они создавались в уже построенном, существующем доме.
Во-первых, у них разная процедура создания. ЖК может создать инициативная группа из пяти человек — это минимум, необходимый для членов правления кооперативом. Верхняя планка ограничена количеством жилых помещений в доме.
А вот для создания ТСЖ требуется, чтобы 51 процент жильцов проголосовали за его создание и стали его членами. Верхней планки нет, потому что одна квартира может быть раздроблена на несколько долей, и у каждой — свой собственник. Кроме того, для его регистрации в налоговую службу требуется предоставить список всех членов с контактными данными.
Это требование нелегко выполнить. Поэтому были случаи, когда ТСЖ принудительно ликвидировали по суду — не набиралось необходимое количество собственников.
Причем если членами ТСЖ могут быть только собственники жилых помещений, то в отношении кооператива такого жесткого требования нет. Его членом может быть любой гражданин, достигший возраста 16 лет и даже юридическое лицо.
Однако для правления ЖСК, членов ревизионной комиссии и бухгалтера предъявляются более жесткие требования. Эти должности находятся под запретом для людей, у которых:
— есть судимость за умышленные преступления;
— не истек срок дисквалификации (запрет на профессиональную деятельность);
— если человек занимал руководящую должность в организации, связанной со строительством, капитальным ремонтом или реконструкцией, если эта организация допустила крупные нарушения и была исключена из реестра либо была объявлена банкротом и если с этого момента прошло не менее трех лет.
Еще раз, попроще. Вася Пупкин — директор компании, которая строила или ремонтировала дома. Вася Пупкин кредитов понабрал, за рабочими не следил, технику безопасности не соблюдал, работы проводил тяп-ляп на авось. Компания обанкротилась, клиенты подали жалобы за некачественную работу, ОАТИ выписала охапку штрафов, несчастные случаи на стройке были… компанию исключили из реестра, да впридачу еще объявили банкротом. А теперь Вася Пупкин хочет стать председателем правления кооператива.
Придется Васе Пупкину ждать три года.
Кстати, для председателя есть еще одно ограничение. Председатель кооператива может работать по трудовому договору. А вот председатель ТСЖ такого права не имеет. Эта норма прописана в части 3.1 статьи 147 Жилищного кодекса РФ: «Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору».
Есть свои особенности и в процедуре наследования. Например, если квартира находится в собственности, а наследников первой очереди несколько, то квартира просто делится на равные доли. В случае же с кооперативным паем будут решать, кто из наследников фактически проживал в квартире с наследодателем, кто имеет первоочередное право вступить в кооператив. Остальным наследникам надо будет выплатить денежную компенсацию.
ТСЖ по-новому
Относительно недавно появилась новая форма управления кооперативным домом — ТСН, товарищество собственников недвижимости.
Основное отличие именно в этом — ТСН управляет любой недвижимостью, не только жильем. И если членами ТСЖ могут быть только физические лица, то в ТСН могут войти и лица юридические.
Такая форма управления может быть удобна для домов, в которых есть магазины, салоны красоты или ателье. Если эти помещения находятся в собственности ТСЖ, то его могут сдавать в аренду. А если нет? Тогда начинаются проблемы: весь дом управляется товарищество собственников жилья, а у ряда помещений — свой собственник с непонятным правовым статусом.
Но можно преобразовать ТСЖ в ТСН, и тогда собственники нежилых помещений получат возможность участвовать в общем управлении имуществом.
Майя ПЧЁЛКИНА.
Фото: Юлия Смагринская